おはようございます。
メゾネット賃貸住宅のコンサルタントの鮫島です。
賃貸経営を行うに当たって、必ずと言っていいほど必要になってくるのが、金融機関からの借り入れです。
よく賃貸住宅を建築するにあたって、目の前に入ってくる家賃収入の額だけに目を奪われ、借入金額はほとんど気にしないなんて人もいます。
でも実際には、借入金額にどれくらいの金利がかかっているかご存知でしょうか。
例えば、１億円を固定金利２％で３０年（３６０回）元利均等払いの借入で行った場合、利息分だけでなんと・・・
3306万円も金融機関に支払うことになるんです！！！
借入額の上乗せ３割分が金融機関だなんてってショックを受けます。そして、銀行っておいしいな～とも思ってしまいます。
まして、元利均等の場合、返済額が毎月一定額となるため、はじめのうちは返済額のほとんどが利息になりますので、元金はほとんど減りません。
そういったことから周辺賃貸需要の相場を無視した高額の建築費をかけ、高額な家賃設定を行った賃貸住宅オーナーは、１０数年後に下落した家賃収入と借入金返済とのバランスが崩れ、大変なことになってしまうのです。
その結果、「賃貸アパート・マンションは儲からない！」なんて言葉が出てきたりもします。
そうならないために、周辺の賃貸需要の相場感をしっかりつかみ、その相場感より少し割安に感じるぐらいの家賃を設定し、その家賃でも収益がでる範囲で魅力的な住宅となるように建築費をかけて建物を建てることが重要です。
すなわち、
悪い例） 大手ハウスメーカーのいいなりによるあらゆる設備を備えた高い建築費→かけた建築費を回収するため、周辺相場を無視した家賃を設定
良い例） 周辺の賃貸需要の相場より割安な家賃設定 → 限られた家賃収入の中で、１世帯当たりの収益をきちんと確保できるだけの建築費をかける
高度経済成長期で、所得も人口も増えていた時代であれば、上記の悪い例に見られるような、家賃をできるだけ高くとろうという発想もできたかもしれませんが、成熟した市場のなかでは、リスクが大きすぎます。
それよりは、確実に入居の見込める家賃設定の中で、コツコツと収益を確保していく方が賃貸経営は長続きします。
そして、この考え方は、高収益（K)・高品質(K)・低家賃(T)であるブルーボックスのメゾネット賃貸住宅「メゾネットパーク」にあらわれていますよ。
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